こんにちは、スマサテ研究所の高澤です。
スマサテには類似物件の検索機能だけでなく、蓄積されたデータを分析に活用できる側面もあります。今回は国土交通省の統計データとスマサテのプラットフォームデータを掛け合わせて、築年数と構造が市場にどのような影響を与えているかを分析してみました。
貸家の新築戸数の歴史
まず、日本における貸家（賃貸住宅）の新築戸数の歴史を振り返ってみましょう。
国土交通省の統計によると、新築着工戸数には大きく2つのピークがあります。
1つ目は1964年の東京オリンピック前後。高度経済成長期に都市への人口集中が加速し、住宅需要が急増しました。
2つ目は1980年代後半〜1990年代のバブル期。土地価格の上昇に伴い、不動産投資が活発化し、多くの賃貸物件が供給されました。
近年は「サラリーマン大家」と呼ばれる個人投資家による賃貸住宅の建設が増加しましたが、融資問題の影響もあり建設数は減少傾向にあります。
募集データでみる築年数と構造の関係
スマサテの募集データを分析すると、興味深い傾向が見えてきます。
1970年前後の物件が少ない理由
1970年前後に建てられた物件は、現在の市場でほとんど見かけません。これは主に以下の理由によるものと考えられます。
- 当時は木造建築が主流で、木造の寿命は30年程度とされている
- ローン返済も概ね30年前後であることが多い
- ローン返済完了後に建て替えが行われるケースが多い
つまり、1970年前後の物件の多くはすでに建て替えられており、市場から姿を消しているのです。
バブル期の物件が多い理由
一方で、バブル期（1980〜90年代）に建てられた物件は現在も多く市場に出回っています。この時期はRC造（鉄筋コンクリート造）や鉄骨造など、耐久性の高い構造が普及し始めた時期でもあります。これらの構造は木造に比べて耐久性が高く、適切なメンテナンスを行えば60〜100年以上利用できるため、市場に残り続けているのです。
類似物件検索を使って分析も可能です
スマサテの類似物件検索機能を使えば、特定の築年数・構造に絞った物件の相場を素早く把握できます。
例えば：
- 「築20〜30年のRC造マンション」の平均坪単価
- 「築5年以内の木造アパート」の成約坪単価
といったデータをワンクリックで確認することができます。
オーナーへの説明資料や、リノベーション投資の判断材料としても活用できるデータです。
まとめ
築年数・構造と市場データの関係を理解することで、より精度の高い賃料査定と、説得力のあるオーナー提案が可能になります。スマサテはこうした分析を効率よく行うためのツールとしても活用できます。ぜひご活用ください。