はじめまして、スマサテ研究所の高澤です。
賃料査定を行ううえで必ず登場する「募集データ」と「成約データ」という言葉。どちらも賃料を調べるために使うデータですが、その性質はまったく異なります。今回はこの2つのデータの違いと、それぞれの活用方法についてご説明します。
競合物件・在庫状況の確認
賃料査定では、査定対象物件の近隣にある「競合物件」の状況を把握することが大切です。新商品の価格設定に近く、「今この瞬間に市場でいくらで売られているか」を把握することが賃料査定の出発点になります。
この「今の相場」を把握するために活用するのが、募集データです。
募集データって何？
募集データとは、SUUMOやLIFULL HOME’Sなどのコンシューマー向けサイトに掲載されている、現在募集中の物件情報のことです。
募集賃料は物件のオーナーや管理会社が設定するものであり、相場より高めに設定されているケースも珍しくありません。「とりあえず高めで出してみて、反応を見ながら下げる」というオーナーの意向が反映されることもあるため、募集賃料だけを参考にすると実態より高い金額で査定してしまう可能性があります。
過去から学ぶ！成約データの活用
一方、成約データとは、レインズ（REINS）やatbbといった不動産業者向けのサイトから得られる、実際に契約が成立した物件の情報です。
成約賃料は入居者と貸主が合意した実際の金額であるため、市場の実態をより正確に反映しています。一般的に成約賃料は募集賃料より低くなる傾向があります。なぜなら、交渉の結果として値引きが行われたり、相場より高い物件はなかなか決まらず最終的に値下げされるケースが多いからです。
2つのデータをかけ合わせて精度を上げる
多くの管理会社や不動産会社では、この募集データと成約データの両方を活用して賃料査定を行っています。
- 募集データ：今の市場感・競合状況の把握に活用
- 成約データ：実際に決まった賃料の把握・根拠として活用
この2つを組み合わせることで、より実態に即した賃料査定が可能になります。
スマサテは、この募集データ・成約データの両方を活用した賃料査定をワンクリックで行えるシステムです。類似物件の抽出から賃料の目安算出まで、従来は15〜60分かかっていた作業を一瞬で完了させることができます。